# I. TRÌNH TỰ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG THEO LUẬT XÂY DỰNG VÀ NGHỊ ĐỊNH 15/2021/NĐ-CP
Theo Điều 50 Luật Xây dựng 50 sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 62 và Điều 4 - Nghị định 15/2021/NĐ-CP ngày 03/03/2021 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng, trình tự đầu tư xây dựng có 03 giai đoạn gồm: Chuẩn bị dự án, Thực hiện dự án và Kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng
# A- Giai đoạn chuẩn bị dự án
• Khảo sát xây dựng
• Lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có, dùng làm PA ý tưởng cho QH-1/500), quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có)
• Lập quy hoạch chi tiết 1/500 và điều chỉnh các quy hoạch hiện hữu liên quan.
• Lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi (ra quyết định đầu tư) hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình (với dự án sử dụng cho mục đích tôn giáo hoặc có quy mô nhỏ), làm căn cứ triển khai dự án.
• Thực hiện các công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án
# B- Giai đoạn thực hiện dự án
• Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có).
• Khảo sát xây dựng.
• Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng.
• Xin giấy phép xây dựng (không cần, một số trường hợp đã quy định được miễn).
• Lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng:
- Lựa chọn các nhà cung cấp và ký kết hợp đồng cung ứng vật tư-thiết bị.
- Lựa chọn các nhà tư vấn quản lý dự án và tư vấn xây dựng.
- Lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng thi công xây dựng công trình.
• Thi công xây dựng công trình.
• Giám sát thi công (nghiệm thu từng bước theo quy định về quản lý chất lượng).
• Tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành (kiểm soát chi phí xây dựng theo tiến độ và điều kiện hợp đồng);
• Vận hành, chạy thử, bàn giao công trình hoàn thành đưa vào sử dụng.
• Nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng
• Bàn giao công trình hoàn thành đưa vào sử dụng.
• Các công việc cần thiết khác.
Bổ sung thêm kinh nghiệm thực tế chuyên gia:
Triển khai sớm dự án thành phần về tạo lập quỹ đất tái định cư và xây dựng nhà ở xã hội phục vụ giãn dân từ khu vực thực hiện dự án.
Tiến hành giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư (GPMB-HTTĐC).
Thực hiện việc giao đất hoặc thuê đất (bù chênh lệch giữa tiền sử dụng đất/thuê đất so với chi phí nhà đầu tư ứng trước phục vụ GPMB-HTTĐC).
Triển khai các dự án thành phần về hạ tầng kỹ thuật, xây dựng nhà ở, công trình tiện ích công cộng theo từng phân kỳ đầu tư đã được phê duyệt.
# C- Giai đoạn kết thúc xây dựng
• Quyết toán hợp đồng xây dựng.
• Quyết toán dự án hoàn thành.
• Xác nhận hoàn thành công trình.
• Bảo hành công trình xây dựng.
• Bàn giao các hồ sơ liên quan.
• Các công việc cần thiết khác (theo kinh nghiệm chuyên gia):
Chứng nhận sở hữu công trình.
Đưa công trình đi vào sử dụng.
Kiểm toán các hợp đồng thuộc dự án.
Phân bổ và quy đổi dòng vốn đầu tư dự án về thời điểm đưa vào sử dụng.
# II. TRÌNH TỰ CỤ THỂ ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG THEO CHỦ ĐỀ
# 1. Trình tự pháp lý xin chấp thuận đầu tư
• Ký kết các văn bản ghi nhớ để chuẩn bị đầu tư.
• Khảo sát thị trường nơi chuẩn bị đầu tư.
• Tìm kiếm khu đất thích hợp để đầu tư.
• Xin cơ quan QLNN có thẩm quyền chấp nhận địa điểm đầu tư.
• Thu thập thông tin về khu đất, khả năng thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất.
• Lên phương án ý tưởng quy hoạch chi tiết và xác định sơ bộ tổng mức đầu tư.
• Lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu cần).
• Xin chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND tỉnh/thành phố tại địa bàn đầu tư.
# 2. Trình tự Lập đồ án Quy hoạch đô thị
👉 Nếu khu vực dự án chưa được quy hoạch chi tiết:
• Xin giấy cấp giấy phép quy hoạch.
• Điều chỉnh quy hoạch phân khu 1/2000.
• Điều chỉnh quy hoạch 1/500 ở các khu kế cận bị ảnh hưởng bởi dự án mới.
• Lập & phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch 1/500 tại khu vực dự án.
• Lập & phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 tại khu vực dự án.
👉 Nếu khu vực dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500:
• Lập quy hoạch tổng mặt bằng và phương án thiết kế sơ bộ.
• Xin phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết 1/500, quy hoạch tổng mặt bằng và phương án thiết kế sơ bộ.
# 3. Trình tự thực hiện giao đất, thuê đất và giải phóng mặt bằng
• Lập thủ tục xin giao đất hoặc thuê đất.
• Lập phương án tổng thể về bồi thường và hỗ trợ tái định cư cho người dân.
• Xây dựng khu tái định cư & nhà ở xã hội (nếu quỹ đất TĐC & NOXH chưa đủ).
• Triển khai bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người dân.
• Thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.
# 4. Trình tự thực hiện Khảo sát xây dựng
• Khảo sát sơ bộ, trong giai đoạn chuẩn bị dự án.
• Khảo sát bổ sung phục vụ cho việc thiết kế trong giai đoạn thực hiện dự án:
Lập và phê duyệt nhiệm vụ khảo sát xây dựng.
Lựa chọn nhà thầu thực hiện khảo sát và giám sát hoạt động khảo sát.
Lập và phê duyệt phương án triển khai và tiến hành khảo sát xây dựng.
Đánh giá chất lượng công tác khảo sát xây dựng.
Nghiệm thu và lưu trữ kết quả khảo sát xây dựng.
# 5. Trình tự thực hiện Thiết kế xây dựng
• Xác định phương án ý tưởng kiến trúc, công nghệ đặc thù (nếu có).
• Lập BC nghiên cứu khả thi, hoặc BC kinh tế-kỹ thuật XDCT đối với công trình tôn giáo hoặc có tổng mức đầu tư (không kể tiền sử dụng đất) dưới 15 tỷ đồng:
Lập thiết kế cơ sở (kiến trúc, kết cấu, MEP, PCCC).
Thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy.
Thỏa thuận về đấu nối hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, nước, viễn thông).
Thẩm tra, thẩm định thiết kế về kiến trúc, quy hoạch, cao độ tĩnh không.
Thẩm tra, thẩm định thiết kế về an toàn kết cấu, sự phù hợp của HT MEP.
• Lập BC đánh giá tác động môi trường hoặc Kế hoạch bảo vệ môi trường.
• Lập khái toán Tổng mức đầu tư của dự án.
• Lập phương án kinh doanh, đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án.
• Phê duyệt dự án đầu tư.
• Triển khai thiết kế-dự toán XDCT (TK kỹ thuật và/hoặc TK bản vẽ thi công):
Lập HS thiết kế mức 1 (TK kỹ thuật hoặc TK phục vụ chọn thầu).
Lập & thẩm tra, phê duyệt dự toán từng hạng mục công trình thuộc dự án.
Lập & thẩm tra, phê duyệt Tổng dự toán XDCT cho từng dự án.
Lập & thẩm tra HS thiết kế mức 2 (TK phục vụ xin phép xây dựng).
Lập HS thiết kế mức 3 (TK phục vụ nhà thầu thi công).
• Phê duyệt hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công & Tổng DT XDCT.
• Chấp thuận biện pháp thi công của nhà thầu (thuê thẩm tra nếu cần).
# 6. Trình tự thực hiện Lựa chọn nhà thầu
• Đánh giá sơ bộ về uy tín-kinh nghiệm-năng lực nhà thầu để đưa vào cơ sở dữ liệu nhà thầu của Công ty (thực hiện thường xuyên).
• Tiếp nhận Kế hoạch chọn thầu của dự án (phân chia các gói thầu, xác định hình thức chọn thầu, đơn vị chủ trì thực hiện, thời gian dự kiến).
• Tiếp nhận hồ sơ thiết kế - dự toán liên quan đến gói thầu sắp triển khai.
• Lập, phê duyệt kế hoạch triển khai chọn thầu cho từng GT sắp đến thời hạn.
• Xác định Giá gói thầu theo dự toán đã duyệt và phạm vi CV thuộc gói thầu.
• Lập Hồ sơ yêu cầu / Hồ sơ mời thầu (tùy quy mô GT và hình thức chọn thầu). Xác định các tiêu chí & thang điểm đánh giá HS đề xuất / HS dự thầu.
• Đề xuất danh sách mời thầu hạn chế, chào giá cạnh tranh hoặc chỉ định thầu (được chọn từ cơ sở dữ liệu nhà thầu của Công ty, hạn chế đề xuất bổ sung).
• Phát hành Hồ sơ yêu cầu / Hồ sơ mời thầu.
• Tiếp nhận Hồ sơ đề xuất / Hồ sơ dự thầu.
• Đánh giá tính hợp lệ của các tài liệu thuộc Hồ sơ đề xuất / Hồ sơ dự thầu.
• Đánh giá mức đáp ứng của nhà thầu về năng lực hoạt động xây dựng của nhà thầu, năng lực thiết bị, năng lực nhân sự tham gia thực hiện gói thầu.
• Đánh giá mức đáp ứng của nhà thầu về năng lực tài chính, hiệu quả kinh doanh qua 3 năm gần kề, để hạn chế rủi ro khi giao thầu.
• Đánh giá đề xuất của nhà thầu về mặt kỹ thuật-chất lượng-tiến độ.
• Đánh giá đề xuất của nhà thầu về mặt tài chính - thương mại (bao gồm: sửa lỗi & hiệu chỉnh sai lệch, đưa về cùng mặt bằng, xác định & so sánh Giá đánh giá).
• Phê duyệt danh sách ngắn các nhà thầu được mời thương thảo hợp đồng.
• Tiến hành thương thảo hợp đồng, thỏa thuận tiến độ cơ sở.
• Ký kết hợp đồng, công bố kết quả chọn thầu đến các đơn vị liên quan.
• Bàn giao hồ sơ hợp đồng cho các đơn vị liên quan và lưu trữ HS chọn thầu.
# 7. Trình tự quản lý chất lượng thi công xây dựng công trình
• Tiếp nhận hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng công trình. Rà soát , góp ý điều chỉnh, bổ sung hồ sơ thiết kế - nếu cần.
• Xác định các tiêu chuẩn về quản lý thi công & nghiệm thu và rà soát, góp ý nội dung thiết kế trong quá trình lập HS khai triển thiết kế bản vẽ thi công.
• Xác định các hợp đồng tư vấn-dịch vụ liên quan đến gói thầu thi công, như: TV giám sát, thí nghiệm vật liệu (trong nhà), TN hiện trường (nếu cần).
• Xác định các hợp đồng cung ứng vật tư-thiết bị do chủ đầu tư cung cấp.
• Xác định các tiêu chí chọn thầu trong quá trình lập HS mời thầu / HS yêu cầu.
• Tiếp nhận kết quả chọn thầu, hồ sơ hợp đồng thi công XDCT.
• Bàn giao mặt bằng, mốc ranh, mốc chuẩn cao độ cho nhà thầu thi công.
• Bàn giao các điểm đấu nối điện - nước phục vụ thi công cho nhà thầu TC.
• Phản biện, chấp thuận các biện pháp kỹ thuật thi công do nhà thầu đề xuất .
• Phản biện, chấp thuận giải pháp quản lý thi công, bố trí Tổng MB tổ chức TC qua từng giai đoạn do nhà thầu đề xuất .
• Phản biện, chấp thuận biện pháp bảo đảm ATLĐ-VSMT-PCCN-ANTT do nhà thầu đề xuất.
• Mua bảo hiểm công trình trong thời gian XD. Khảo sát hiện trạng các công trình kế cận bị ảnh hưởng, thuê kiểm định và mua bảo hiểm rủi ro (nếu cần).
• Kiểm tra các loại bảo hiểm bắt buộc thuộc trách nhiệm của các NT tham gia.
• Kiểm tra lại năng lực thực tế về thiết bị, nhân lực của các nhà thầu tham gia.
• Tiếp nhận Giấy phép xây dựng công trình (nếu có yêu cầu).
• Rà soát các điều kiện khởi công theo quy định pháp lý.
• Tổ chức họp kick-off khởi động hợp đồng thi công.
• Kiểm tra và nghiệm thu chất lượng vật tư-thiết bị đưa vào sử dụng.
• Chấp thuận BVTC chi tiết (shop drawwing) do nhà thầu đề xuất (nếu có).
• Xem xét xử lý, phản hồi các yêu cầu làm rõ thông tin (RFI) và ý kiến đề xuất điều chỉnh thiết kế (RFA) của nhà thầu (nếu có).
• Điều chỉnh thiết kế - nếu cần thiết.
• Giám sát thi công xây dựng tại hiện trường.
• Ghi nhận & xử lý các tình huống vi phạm an toàn, sự cố chất lượng (nếu có).
• Nghiệm thu công việc xây dựng, lắp đặt thiết bị theo tiến độ.
• Nghiệm thu giai đoạn kỹ thuật, vận hành thử thiết bị theo tiến độ.
• Nghiệm thu kỹ thuật – bàn giao cuốn chiếu trước khi hoàn thành công trình,
• Nghiệm thu-bàn giao đưa vào sử dụng có sự tham gia của các cơ quan QLNN.
• Hoàn thiện hồ sơ hoàn công.
# 8. Trình tự quản lý tiến độ theo từng dự án, hợp đồng
• Lập Kế hoạch sơ bộ cho giai đoạn chuẩn bị dự án, trước khi p/d dự án khả thi.
• Lập Kế hoạch chọn thầu của dự án (phân chia các gói thầu/nhiệm vụ KH, xác định hình thức chọn thầu, đơn vị chủ trì thực hiện, dự kiến thời gian thực hiện).
• Lập Kế hoạch tổng thể của dự án (chú trọng quan hệ ràng buộc giữa các gói thầu, xác định các mốc tiến độ chủ chốt và ngày hoàn thành dự án).
• Lập Kế hoạch triển khai cho từng “nhiệm vụ kế hoạch” khi sắp đến thời hạn.
• Thỏa thuận với nhà cung cấp/nhà tư vấn/nhà thầu TCXL về Tiến độ cơ sở cho từng Hợp đồng.
• Phối hợp với nhà cung cấp/nhà tư vấn/nhà thầu TCXL để lập Tiến độ khai triển theo từng tháng/quý trong thời gian thực hiện hợp đồng.
• Kiểm soát, ghi nhận kết quả thực tế vào Tiến độ chi tiết hàng tuần do NT lập.
• Đánh giá tiến độ theo định kỳ hàng tuần\tháng\quý và điều chỉnh, cập nhật Tiến độ khai triển cho chu kỳ kế hoạch kế tiếp.
• Điều chỉnh kế hoạch-tiến độ ở các gói thầu/hợp đồng bị ảnh hưởng.
• Đánh giá tiến độ theo từng đợt thanh – quyết toán để xử lý thưởng / phạt tiến độ theo điều kiện Hợp đồng.
• Lưu trữ tiến độ chi tiết theo thực tế làm căn cứ xem xét trách nhiệm khi cần.
• Giản lược tiến độ chi tiết, chỉ để lại những “dữ liệu liên kết” chi phối tiến độ của các Hợp đồng khác, nhằm cải thiện tốc độ xử lý của phần mềm tiến độ.
• Tổ chức rút kinh nghiệm về quản lý tiến độ - nếu cần thiết.
# 9. Trình tự quản lý chi phí theo từng dự án, hợp đồng
• Xác định Sơ bộ Tổng mức đầu tư ở giai đoạn lập BC nghiên cứu tiền khả thi.
• Lập Tổng mức đầu tư xây dựng của dự án, ở giai đoạn lập Dự án khả thi.
• Phân tích, so sánh dòng tiền thu-chi giữa các phương án kinh doanh để chọn giải pháp phân kỳ đầu tư theo phương án có hiệu quả đầu tư tốt nhất.
• Lập Dự toán chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư theo phương án thu hồi đất & bố trí tái định cư được duyệt.
• Kiểm soát chi phí thực tế phục vụ đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư theo thực tế triển khai (gọi chung là “chi phí thu hồi đất”).
• Xác định chi phí thuê đất hoặc tiền sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất và đơn giá đất được duyệt (gọi chung là “chi phí đất đai”).
• Xác định khoản chi phí bù trừ cho ngân sách, là chênh lệch giữa chi phí đất đai và chi phí thu hồi đất mà nhà đầu tư đã ứng trước.
• Lập dự toán xây dựng công trình (XDCT) cho từng hạng mục công trình phù hợp với nội dung thiết kế khai triển.
• Lập Tổng dự toán gồm các dự toán xây dựng công trình và chi phí tư vấn, chi phí khác, chi phí dự phòng tính chung cho cả dự án. (đối với dự án có nhiều công trình)
• Phê duyệt điều chỉnh Tổng mức đầu tư sau khi hoàn thành thu hồi đất. Bao gồm Chi phí đất đai và Tổng dự toán XDCT.
• Xác định ‘giá GT theo thiết kế’ để lập Kế hoạch chọn thầu cho toàn dự án.
• Xác định ‘giá GT theo đơn giá nội bộ’ để lập Kế hoạch triển khai chọn thầu cho từng gói thầu sắp đến thời hạn triển khai.
• Thương thảo Giá hợp đồng và ký kết Hợp đồng với nhà cung cấp, nhà tư vấn, nhà thầu TC xây lắp.
• Kiểm tra các chứng từ bảo lãnh, bảo hiểm theo yêu cầu ở Hợp đồng và thực hiện tạm ứng hợp đồng. Yêu cầu gia hạn bảo lãnh khi cần thiết.
• Theo dõi sản lượng thực hiện, xác định số tiền phải thanh toán từng đợt theo điều kiện hợp đồng và thực hiện giải ngân.
• Xác định Giá quyết toán hợp đồng và số tiền thanh toán đợt cuối để quyết toán Hợp đồng.
• Theo dõi thực hiện bảo hành, đối với các gói thầu có yêu cầu bảo hành.
• Xác định số tiền cần khấu trừ khi kết thúc trách nhiệm bảo hành theo Hợp đồng (khi NT chậm triển khai bảo hành để chủ đầu tư chủ động làm thay), trước khi giải chấp số tiền bảo hành hoặc chứng thư bảo hành.
• Lập Biên bản thanh lý Hợp đồng.
• Tổng hợp chi phí thực hiện đầu tư cho toàn dự án.
• Phân bổ vốn đầu tư ở các Hợp đồng liên quan đến nhiều hạng mục công trình hoặc nhiều dự án thành phần.
• Quy đổi vốn đầu tư về thời điểm bàn giao công trình để xác định vốn sở hữu của chủ đầu tư cho từng công trình đưa vào sử dụng.
• Theo dõi dòng tiền thu vào theo kết quả kinh doanh thực tế.
• Tổng hợp dòng tiền thu - chi từ dự án, đánh giá hiệu quả đầu tư theo thực tế.
# 10. Trình tự pháp lý xin cấp chủ quyền nhà đất thuộc dự án đầu tư phát triển đô thị
• Tập hợp hồ sơ phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng có liên quan.
• Tập hợp hồ sơ nghiệm thu có sự tham gia của các CQ QLNN: nghiệm thu HT PCCC, HT XLNT, đấu nối hạ tầng, bàn giao công trình, đưa vào sử dụng.
• Tập hợp bản vẽ hoàn công hợp lệ của công trình hoàn thành.
• Nộp hồ sơ xin cấp chủ quyền đất (sổ đỏ), chủ quyền nhà ở (sổ hồng).
• Tổ chức cho cơ quan QLNN có thẩm quyền kiểm tra hiện trường.
• Hiệu chỉnh, bổ sung hồ sơ – nếu cần thiết.
• Tiếp nhận giấy tờ chủ quyền nhà đất cấp chung cho Chủ đầu tư.
• Nộp hồ sơ xin tách chủ quyền cho khách hàng đã hoàn thành HĐ mua bán.
• Tiếp nhận giấy tờ chủ quyền nhà đất tách riêng và bàn giao cho khách hàng.
# TÀI LIỆU THAM KHẢO VÀ SỬ DỤNG
- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 được sửa đổi, bổ sng bởi Luật số 62/2020/QH14
- Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/03/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng
- Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng
- Bài viết chia sẻ trên facebook của tác giả Nguyễn Thanh Liêm, tp Hồ Chí Minh
- Các nghiên cứu, biên tập và hoàn thiện bởi tác giả Nguyễn Thế Anh, GXD JSC, Hà Nội
👉 Quy trình này sẽ liên tục được biên tập, cập nhật thêm, bổ sung các biểu mẫu
👉 Mọi góp ý phát triển và hoàn thiện hơn xin gửi thẳng vào tin nhắn Facebook Nguyễn Thế Anh (opens new window)